네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 월 임대료 3개월분 또는 실제 입은 손해액 중 큰 금액이 적용됩니다.

임대인이 더 이상 세를 주지 않겠다고 밝힌 의사는 신규 임차인을 거절하겠다는 의미로 보입니다. 그렇다면 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 규정하는 임대인의 권리금 회수 기회 방해로 볼 수 있고, 임차인은 권리금 상당 손해배상 청구가 가능합니다.

상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 임차인에게 불리한 권리금 포기 특약은 효력이 없습니다. 다만, 권리금 반환을 포기하는 대가로 월세를 시세보다 낮게 책정했다는 사유 등 임차인에게 불리하지 않은 경우에는 해당 특약이 유효하다는 점을 주장할 수 있습니다.

하급심에서는 이에 대해서 의견이 나뉘었지만, 2019년 대법원은 ‘계약 갱신 요구 기간이 지난 임차인도 형성한 고객,  거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다’고 판시하면서, 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없는 임차인의 권리금 상당 손해배상청구권을 인정하였습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 및 동법 제10조 제1항 제7호에 따른 재건축의 경우에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.
그러나 해당 건물에 안전사고의 우려가 없고, 임차인 사전에 재건축 계획을 고지 받지 못한 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 재건축에 해당하지 않으므로, 임차인으로서는 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회의 보호를 주장하거나 그에 따른 합의를 주장할 수 있을 것으로 판단됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 조항에 따라 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 차임을 연체한 임차인은 동법 제10조의4 제1항에 따라 권리금 회수 기회 보호를 주장할 수 없습니다.
3기의 차임액에 해당하는 금액이란, 가령 월세가 100만 원일 경우 총 연체금액이 300만 원 이상인 경우를 이야기합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정은 문언 그대로 임대인이 신규 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위한 규정으로, 임차인이 신규 임차인을 주선하는 것을 전제하고 있습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 임차인은 신규 임차인의 주선 없이 권리금 회수 기회를 방해받았다고 주장할 수 없습니다.

이 경우 대항력 있는 임차인이라면 2가지를 선택할 수 있습니다. 배당요구를 하여 보증금을 받고 건물에서 퇴거하는 것과 배당요구를 하지 않고 계속 장사를 하는 것입니다.
배당요구를 하고 보증금을 전액 반환받았다면 임차권이 소멸하여 권리금을 주장할 수 없습니다. 하지만 배당요구를 하지 않고 장사한다면 건물에서 퇴거할 때 새 임차인을 주선하여 권리금을 받을 수 있습니다.